Льготы по аренде для малых предприятий. Льготная аренда: столичные власти подкинут денег на съемное жилье

Прежде чем понять, на какие льготы можно рассчитывать, нужно убедиться в том, что бизнес соответствует критериям, по которым его можно отнести к субъектам МСП.

Малый бизнес в 2019 году — критерии определения

Лимиты доходов для субъектов МСП установлены в .

Чтобы понять, соответствует ли компания критериям малого бизнеса или нет, нужно брать в расчет не только выручку от реализации (критерий до 1 августа 2016 года), а все доходы от предпринимательской деятельности.

В 2019 году к малым относятся компании, которые, во-первых, вписываются в рамки лимита по размеру доходов в 800 млн руб. и по численности персонала в 100 человек, а во-вторых, соответствуют требованиям по доле участия других компаний в уставном капитале: для гособразований, общественных и религиозных организаций и фондов — не более 25 % в сумме; для обычных юрлиц, в том числе иностранных, — не более 49 % в сумме; для юрлиц, которые сами субъекты малого и среднего предпринимательства, ограничений нет.

С 1 августа 2016 года функционирует , используя данные по отчетности. Доступ к этому ресурсу можно получить на сайте ФНС. Реестр позволяет убедиться в наличии и правильности внесенных данных о конкретном бизнесе. Чтобы им воспользоваться, достаточно ввести ИНН, ОГРН, ОГРНИП, название фирмы или ФИО ИП.

Почему реестр имеет значение? Потому что наличие в нем сведений о предприятии гарантирует возможность получения определенных льгот, которые полагаются малому бизнесу. Поэтому, если в реестре не оказалось сведений о вашем бизнесе или вы выяснили, что те сведения, которые есть, некорректны, не поленитесь отправить заявку и предоставить верную информацию.

Налоговые каникулы

Впервые зарегистрированные ИП могут «отправиться» в 2019 году на . Эта мера поддержки возникла своевременно, как раз в разгар экономического кризиса — с 1 января 2015 года. Налоговые каникулы, по мнению чиновников, должны стать стимулом для открытия бизнеса на фоне нестабильной ситуации в экономике.

Накануне 2019 года президент подписал , в соответствии с которым мораторий на плановые проверки малого бизнеса продлевается еще на два года — до 31 декабря 2020 года. Проверок не избежать только тем, кто работает в сферах, где введен риск-ориентированный подход, и юрлицам и ИП, у которых до этого уже отбирали или приостанавливали лицензию, или если ранее вступило в силу постановление о назначении административного наказания за грубое нарушение КоАП РФ или же имели место дисквалификация или административное приостановление деятельности.

Предприниматель вправе подать в орган контроля (надзора) заявление об исключении себя из ежегодного плана проверки, если обнаружит себя в плане и посчитает эту проверку незаконной. Решение по заявлению принимается в течение 10 дней со дня поступления. Если принимается положительное решение, проверка отменяется и удаляется из плана. Для поиска запланированных проверок предпринимателям лучше пользоваться сводным планом проверок субъектов предпринимательства на 2019 год на официальном сайте Генеральной прокуратуры РФ.

Региональные налоговые льготы

Такие льготы в 2019 году имеют право вводить местные власти. Поэтому наиболее точную информацию лучше узнавать на региональных сайтах центров поддержки предпринимательства. Проще всего воспользоваться поиском в разделе «Поддержка МСП в регионах » на Федеральном портале малого и среднего предпринимательства. Укажите регион — и вы автоматически попадете на «местный» портал малого и среднего предпринимательства.

Субсидии

Малый бизнес может претендовать на субсидию от государства. Случаи, когда она предоставляется, перечислены в . В этом же документе указан перечень документов, необходимых для получения денег.

Условия и порядок получения субсидии лучше уточнять на региональных сайтах администраций, центров развития и поддержки предпринимательства и других госструктур, связанных с проблемами предпринимательства. Например, на сайте Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы можно найти информацию по субсидиям как для начинающих предпринимателей (с момента регистрации юрлица, ИП — не более двух лет), так и для более опытных бизнесменов.

Так, московский предприниматель может рассчитывать на компенсацию лизинговых платежей, компенсацию процентов по кредитам, компенсацию затрат на приобретение оборудования и др. На сайте Департамента обозначены условия, порядок процедуры и даже приведены бланки необходимых документов .

Кадровый учет

Закупки

Право льготной аренды получает победитель аукциона, но при условии восстановления объекта за свой счет. Ставка 1 руб. за кв.м в год начинает действовать после завершения реконструкции объекта и выполнения требований программы.

Важно также отметить, что с 3 июля 2018 года действует , который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Этот закон устанавливает бессрочное право выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества и возможность использования земельных участков при оказании имущественной поддержки субъектам МСП.

"Главная книга", 2009, N 21

(Как оформить договор таким образом, чтобы избежать налоговых рисков)

Практически все города сейчас пестрят перетяжками и плакатами с рекламой дешевой аренды, предлагающей: "2 месяца бесплатно", "бонусы за переезд к нам", "коммуналка в подарок", "0 руб. за каждый второй месяц" и тому подобное. Но что хорошо для рекламы, то недопустимо для договора. Хотя, оказывается, не все это понимают. Посмотрим, к каким неблагоприятным последствиям может привести использование рекламных слоганов в договоре аренды и на что их можно безболезненно заменить.

Ненужные налоговые риски

В любом случае, если формулировка договора предполагает бесплатное пользование помещением в течение какого-то времени (например, "первые N месяцев бесплатно", "последние N месяцев бесплатно", "каждый второй месяц бесплатно"), то:

• арендатор будет обязан включить во внереализационные доходы стоимость аренды за соответствующие периоды <1>. Сумму этого дохода арендатор должен определить исходя из рыночных ставок аренды аналогичных площадей. И в принципе арендатор должен или подтвердить рыночную цену документально, или заказать независимую оценку;
• арендодатель будет обязан начислить НДС также со стоимости "безвозмездной" аренды, выписать (в одном экземпляре) и зарегистрировать в книге продаж счет-фактуру на стоимость безвозмездного пользования <2>. Этот НДС, кстати, арендатор к вычету принять не сможет <3>.

Арендодатели также должны иметь в виду, что налоговый орган может при проверке исключить из их "прибыльных" расходов амортизацию, начисленную за "бесплатные" месяцы по переданным в аренду площадям, квалифицировав такую "бесплатную" аренду как передачу помещений в безвозмездное пользование <4>.

А если арендатор еще и не возмещает арендодателю стоимость потребленной электроэнергии и коммунальных услуг и эта стоимость может быть точно определена, налоговый орган может "снять" арендодателю и эти расходы <5>.

Если же вы пропишете в договоре, что в качестве арендной платы арендатор оплачивает коммунальные платежи, то ко всем вышеперечисленным налоговым рискам присоединяются риски гражданско-правовые. Во-первых, оплата коммуналки арендной платой не является. И получается, что арендатор в такой ситуации пользуется помещением безвозмездно со всеми вытекающими отсюда налоговыми последствиями <6>. А во-вторых, можно говорить о том, что сторонами договора не согласован размер арендной платы. А значит, договор аренды является незаключенным. Соответственно, арендодатель вправе не только выселить арендатора в любой момент, но и взыскать с него стоимость фактического пользования имуществом. Такой стоимостью признается цена аренды, существовавшая в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило <7>.

<1> Пункт 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98.
<2> Подпункт 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154, п. 3 ст. 169 НК РФ; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914; Письмо Минфина России от 05.05.2009 N 03-07-11/133.
<3> Статьи 171, 172 НК РФ.
<4> Пункт 16 ст. 270, п. 3 ст. 256 НК РФ.
<5> Пункт 16 ст. 270 НК РФ.
<6> Пункт 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
<7> Пункт 2 ст. 1105, п. 1 ст. 1104, ст. 1102 ГК РФ.

Делаем из рекламы пункт договора

Разумеется, арендатор и арендодатель не заинтересованы в столь неблагоприятных последствиях. А значит, нужно сформулировать условия договора о размере арендной платы так, чтобы финансовые последствия для арендатора и арендодателя остались такими же, как и обещала реклама, а риски ушли. Разберем самые популярные рекламные ухищрения арендодателей и посмотрим, как их нужно переформулировать в договоре.

"Первые N месяцев бесплатно"

Допустим, в рекламном объявлении сказано, что ставка аренды составляет всего 300 руб. за кв. м в месяц (очень привлекательные ставки для Москвы), причем 2 первых месяца - бесплатные при аренде сроком на год. Тогда условия договора должны выглядеть так:

• размер арендной платы составляет 250 руб. за кв. м в месяц (300 руб. x 10 мес. / 12 мес.);
• годовая стоимость аренды составляет 3000 руб. за кв. м. (300 руб. x 10 мес.).

То есть в финансовом плане такие условия будут равнозначны рекламным, но уже без налоговых рисков, связанных с безвозмездным пользованием.

Примечание

Рекламный ход в виде "первый месяц бесплатно" придумали отнюдь не арендодатели. Такая же схема привлечения клиентов существует в торговле программным обеспечением, в рекламной индустрии, в аренде оборудования, в сфере оздоровительных услуг и т.д.

И разумеется, это вовсе не российское ноу-хау. Предоставление помещений в бесплатное пользование как минимум на первый месяц аренды (так называемый trial period) - это практически норма в практике наймодателей частного жилья и арендодателей коммерческой недвижимости в западных странах. Такие условия предоставляются при условии аренды на длительный срок, обычно от 1 года. Разумеется, одновременно договор предусматривает штраф за его досрочное расторжение, который с лихвой компенсирует арендодателю первый "бесплатный" месяц. Только там это по факту обычай делового оборота, и компаниям и гражданам не приходится скрывать это витиеватыми формулировками договора, дабы избежать доначислений налогов за "безвозмездное пользование".

"Каждый N-й месяц - бесплатно"

Тоже часто встречающееся предложение арендодателей. Тут избежать неприятных налоговых последствий арендатор и арендодатель могут тем же способом, что уже описан нами выше, - нужно перестроить условия договора таким образом, чтобы упоминания о "бесплатных" месяцах в нем не было вовсе и "бесплатность" обеспечивалась за счет распределения общей цены аренды за весь срок действия договора на каждый месяц аренды.

Допустим, реклама гласит, что арендная плата составляет 300 руб. за кв. м в месяц, но при этом каждый второй месяц для арендатора бесплатный. Тогда в договоре нужно указать ставку арендной платы 150 руб. за кв. м в месяц.

"Все бесплатно, оплачиваете только коммуналку"

Очевидный выход в такой ситуации - установить цену аренды на уровне, примерно равном коммунальным расходам, и прописать в договоре, что арендная плата уже включает в себя стоимость коммунальных услуг.

Если же стоимость коммунальных услуг подвержена сильным колебаниям, то можно установить некую минимальную для арендаторов сумму арендной платы, но прописать, что стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор возмещает арендодателю отдельно. Хотя, в принципе, прописывать это в договоре не обязательно, потому что такой порядок расчетов установлен непосредственно в Гражданском кодексе РФ <8>.

<8> Пункт 2 ст. 614 ГК РФ.

Аренда по низким ставкам

А теперь мы подошли к самому простому, налогобезопасному и к тому же удобному способу предоставления "скидки" арендаторам. Этот способ вполне может заменить все упомянутые нами виды скидок и другие экзотические предложения арендодателей ("бонусы", бесплатный ремонт и т.д.). Ведь можно скомпоновать в договоре условия о ставках и оплате следующим образом:

• установить базовую арендную ставку на низком, крайне привлекательном для арендаторов, уровне;
• определить, что условием получения такой ставки является строгое выполнение арендатором определенных требований;
• предусмотреть систему коэффициентов к базовой ставке арендной платы, применяемых в случае невыполнения этих требований.

Например , базовая ставка составляет 150 руб. за кв. м в месяц. Однако при просрочке платежа на следующие 2 месяца применяется размер арендной платы с повышающим коэффициентом к ставке в размере 1,2, при отказе от аренды 30% площадей - с коэффициентом 1,3 и т.д. То есть выполнение нужных арендодателю условий заранее будет мотивироваться для арендатора низкой базовой арендной ставкой и "штрафными" коэффициентами за их несоблюдение.

Кстати, сразу успокоим арендаторов - риски доначислений налогов при таком оформлении льготной аренды их никоим образом не затрагивают. Ведь такого налогооблагаемого дохода, как материальная выгода от приобретения товаров (услуг) по заниженным ценам, в гл. 25 НК РФ по налогу на прибыль или в гл. 26.2 НК РФ по "упрощенке" нет, в отличие, кстати, от гл. 23, посвященной НДФЛ <9>. Так что если арендодатель сдал вам помещения по мизерной цене, в разы отличающейся от рыночной, то это его головная боль.

К сведению

Об источниках рыночных цен читайте статью "Проверка цены на "рыночность" в журнале "Главная книга", 2009, N 14.

<9> Статья 212 НК РФ.

Риски доначислений до "рыночного" уровня для арендодателей

Если арендодатели изначально устанавливают в договоре весьма низкую ставку аренды, они рискуют столкнуться при налоговой проверке с доначислением основных налогов (НДС, налог на прибыль при общей системе налогообложения или налог при УСНО) исходя из скорректированных до рыночного уровня ставок аренды <10>. Но у арендодателей есть почти стопроцентные шансы оспорить такие доначисления. Ведь, как правило, налоговики допускают следующие ошибки при вынесении решений:

(или) налоговый орган, указывая, что арендодатель допустил более чем 20%-ное отклонение цен, сравнивал цены арендодателя и рыночные цены. Однако сравниваться должны ставки у одного и того же арендодателя за непродолжительный период времени <11>. Таким образом, при снижении ставок аренды сразу для всех арендаторов существенных отклонений, которые дают налоговикам право доначислить налоги, просто не будет. Нет никаких оснований для доначислений и в том случае, если арендатор всего один, например если арендодатель разово сдает в аренду по мизерным ценам свои свободные площади, - ведь и тут нет существенного отклонения цен от среднего уровня, применяемого арендодателем <12>;

(или) налоговый орган при проверке "рыночности" цены не учитывал такие условия, как колебания потребительского спроса на товары (работы, услуги), маркетинговая политика и т.п. <13>. А ведь в последнее время арендодатели вынуждены "сбрасывать" цены именно из-за падения спроса;

(или) налоговый орган сравнивал цены по неидентичным (неоднородным) помещениям: на разных этажах, по разным адресам и т.д. <11>. Ведь два совершенно одинаковых помещения найти сложно: офис площадью 10 кв. м и целый этаж здания - это далеко не идентичные (однородные) объекты аренды, равно как и офис в пристройке к зданию и такое же по потребительским качествам помещение, но находящееся у центрального входа в здание <14>.

Причем существенные отклонения в ценах арендодатель может обосновывать сразу несколькими способами, например и разнородностью конкретных помещений, и длительным отсутствием спроса на то помещение, которое арендодатель хочет сдать по демпинговым ценам. Более низкие цены могут применяться для так называемых якорных арендаторов, снимающих крупные площади (чтобы их привлечь или удержать). В этом случае ставки можно продифференцировать в зависимости от площади сдаваемых помещений. Ставки для новых арендаторов также могут быть ниже, если этим новым арендаторам предлагаются так называемые стоки - помещения не очень выгодного расположения, на которые имеется низкий спрос. Цель арендодателя в такой ситуации - повысить заполняемость своих площадей, что, например, в торговой сфере выгодно и всем остальным арендаторам.

Кроме того, налоговикам будет крайне сложно доказать в суде уровень рыночных цен в конкретной местности и за конкретный период времени, до которого они доначислили налоги. Как правило, им не удается доказать идентичность сравниваемых помещений, или же у судов возникают резонные сомнения в статусе источника информации о рыночных ценах. Например , в спорах о "рыночности" арендных ставок суды обычно приходят к выводу, что налоговики использовали некорректные источники информации о рыночных ценах на аренду, например рекламные журналы, акты госорганов о тарифах на аренду госимущества или же справки коммерческих организаций, не являющихся оценщиками <15>.

* * *

Таким образом, при грамотном оформлении договора арендодателю можно соблюсти все свои рекламные обещания, а арендатору - получить свои "рекламные ожидания" - и в то же время уйти от налоговых рисков. Что же касается собственно низких цен на аренду, то в подавляющем большинстве случаев доначисления налоговиков в рамках контроля за рыночным уровнем арендных ставок признаются судами незаконными в силу плохой доказательной базы налоговиков. В федеральных судах за последние 2 года было всего несколько десятков подобных дел, из которых налоговики выиграли единицы. Как правило, налоговики стабильно выигрывают в спорах о "рыночности" арендных ставок лишь тогда, когда "оптимизация" видна невооруженным глазом - например, когда крайне низкие ставки устанавливаются только взаимозависимым арендаторам <16>.

<10> Статья 40 НК РФ.
<11> Подпункт 4 п. 2 ст. 40 НК РФ.
<12> Постановление ФАС МО от 21.10.2008 N КА-А40/8542-08.
<13> Пункт 3 ст. 40 НК РФ.
<14> См., например, Постановления ФАС ПО от 31.07.2007 по делу N А55-16334/2006; ФАС ЗСО от 17.09.2008 N Ф04-5628/2008(11555-А46-15); ФАС СЗО от 15.01.2007 по делу N А56-52120/2005.
<15> См., например, Постановление ФАС СЗО от 15.01.2007 по делу N А56-52120/2005.
<16> См., например, Постановления ФАС ВСО от 20.11.2008 N А74-126/07-Ф02-4627/08; ФАС ВВО от 22.12.2008 по делу N А11-916/2008-К2-24/8.

П.А.Попов

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы *

Документ с изменениями, внесенными:
(Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 61, 05.11.2013);
(Вестник Мэра и Правительства Москвы, N 71, 26.12.2013);
от 18 июня 2014 года N 349-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 19.06.2014);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 02.07.2014);
постановлением Правительства Москвы от 17 сентября 2014 года N 541-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.09.2014);
постановлением Правительства Москвы от 11 ноября 2014 года N 650-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 12.11.2014);
постановлением Правительства Москвы от 9 декабря 2014 года N 739-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 11.12.2014);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 26.12.2014);
постановлением Правительства Москвы от 24 февраля 2015 года N 70-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 25.02.2015);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 15.07.2015);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 27.08.2015);
постановлением Правительства Москвы от 17 декабря 2015 года N 897-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.12.2015);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 22.12.2015) (вступил в силу с 1 января 2016 года);
постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2016 года N 785-ПП (Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 28.11.2016);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 02.12.2016) (вступил с 1 января 2017 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 22.12.2016) (вступил с 1 января 2017 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 28.03.2017);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 20.04.2017);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 11.07.2017);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.12.2017) (вступило в силу с 1 января 2018 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 17.04.2018);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 18.12.2018) (вступило в силу с 1 января 2019 года);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 17.04.2019);
(Официальный сайт Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru, 03.07.2019).
____________________________________________________________________

________________

постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП ..

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда, принадлежащие на праве собственности городу Москве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Правительство Москвы
(Преамбула в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП .

постановляет:

1. Утвердить перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях (приложение 1).
постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП .

1(1). Установить, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы.
(Пункт дополнительно включен с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП)

1(2). Установить, что порядок определения размера арендной платы, определенный пунктом 4 приложения 1 и приложением 3 к настоящему постановлению, применяется при согласовании сделок по передаче во владение и (или) пользование физическим лицам - собственникам жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, или гражданам, имеющим право пользования жилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, предоставленными по договорам найма, для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино-мест), расположенных в пределах административных границ города Москвы, совершаемых государственными унитарными предприятиями (государственными предприятиями, казенными предприятиями) города Москвы, государственными учреждениями города Москвы.
(Пункт дополнительно включен постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП ; в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2019 года N 748-ПП .

2. Установить на 2019 год минимальную ставку арендной платы за 1 кв.метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 4500 рублей в год. Ставка арендной платы за 1 кв.метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2018 года постановлением Правительства Москвы от 15 декабря 2017 года N 1018-ПП постановлением Правительства Москвы от 18 декабря 2018 года N 1580-ПП .

Начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с , устанавливается в размере минимальной ставки арендной платы, определенной абзацем первым пункта 2 настоящего постановления.
(Абзац дополнительно включен с 1 мая 2017 года постановлением Правительства Москвы от 19 апреля 2017 года N 208-ПП постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2018 года N 326-ПП .

Начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в подвальном этаже, выставляемого на торги и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Правительством Москвы или уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" , устанавливается в размере 1000 рублей за 1 кв. метр в год.
(Абзац дополнительно включен с 28 апреля 2018 года постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2018 года N 326-ПП)
(Пункт в редакции, введенной в действие с 13 июля 2014 года постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП постановлением Правительства Москвы от 24 декабря 2014 года N 816-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года постановлением Правительства Москвы от 22 декабря 2015 года N 907-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года постановлением Правительства Москвы от 2 декабря 2016 года N 812-ПП .

3. При расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05:
(Абзац в редакции, введенной в действие с 6 января 2014 года постановлением Правительства Москвы от 23 декабря 2013 года N 869-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2015 года постановлением Правительства Москвы от 24 декабря 2014 года N 816-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2019 года постановлением Правительства Москвы от 18 декабря 2018 года N 1580-ПП .

3.1. Пункт утратил силу с 13 июля 2014 года - постановление Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП ..

3.2. По действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, ставка арендной платы по которым определена на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, а также в виде расчетной ставки арендной платы, определенной с применением корректирующего коэффициента.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП .
____________________________________________________________________
Действие пункта 3 приостановлено:
до 31 декабря 2018 года - пункт 3 постановления Правительства Москвы от 15 декабря 2017 года N 1018-ПП .
____________________________________________________________________

4. Пункт утратил силу с 1 января 2015 года - постановление Правительства Москвы от 24 декабря 2014 года N 816-ПП ..

4(1). Установить, что:

4(1).1. По действующим и вновь оформляемым договорам аренды нежилых помещений с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению, передаваемых в аренду на льготных условиях, за исключением случаев наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два периода оплаты (далее - нарушение платежной дисциплины), использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, а также при передаче арендуемого имущества в субаренду без согласия арендодателя устанавливаются следующие ставки арендной платы (далее - льготные ставки):
(Абзац в редакции, введенной в действие с 26 июля 2015 года постановлением Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП ; в редакции, введенной в действие с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП .

Минимальные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы при утверждении прогноза социально-экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый год;

Фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы;

Расчетные ставки, определяемые от величины рыночной ставки арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика, с применением понижающего корректирующего коэффициента, устанавливаемого правовым актом Правительства Москвы.".

4(1).2. При нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).2.1. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год.

4(1).2.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, применяется с корректирующим коэффициентом 1,25.

4(1).2.3. В случае если при применении корректирующего коэффициента 1,25 (пункт 4(1).2.2 настоящего постановления) ставка арендной платы будет превышать размер, определенный в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, то в отношении указанного нежилого помещения устанавливается ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика.

4(1).3. При повторном нарушении арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).3.1. По договорам аренды нежилых помещений с льготной ставкой, установленной в соответствии с пунктом 4(1).2.1 настоящего постановления, применяется корректирующий коэффициент 1,25 с учетом положений пункта 4(1).2.3 настоящего постановления.

4(1).3.2. В случае непогашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, . Арендатор утрачивает право на применение льготных ставок арендной платы по иным, заключенным с таким арендатором и действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы.

4(1).3.3. В случае погашения арендатором задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления по договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктами 4(1).2.2 и 4(1).3.1 настоящего постановления, на последующие годы сохраняется действующая льготная ставка, установленная в договоре аренды нежилого помещения на соответствующий год, с применением корректирующего коэффициента 1,25 и коэффициента-дефлятора, установленного Правительством Москвы на соответствующий год, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4(1).4 настоящего постановления.

4(1).4. В случае последующего нарушения арендаторами платежной дисциплины по договорам аренды нежилых помещений, переданных в аренду на льготных условиях:

4(1).4.1. По договорам аренды нежилых помещений со ставкой арендной платы, установленной в соответствии с пунктом 4(1).3.3 настоящего постановления, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(1).4.2. При непогашении задолженности в течение 45 дней с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления, а также в случае очередного нарушения платежной дисциплины арендаторами, погасившими задолженность (пункт 4(1).4 настоящего постановления), Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договоров аренды нежилых помещений по инициативе арендодателя с взысканием неустойки, предусмотренной условиями договора аренды.

4(1).5. В случае передачи без согласия арендодателя нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, в субаренду Департамент городского имущества города Москвы обеспечивает перерасчет арендной платы по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы с даты выявления в установленном порядке уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы факта нарушения и до окончания срока действия договора аренды. При повторном выявлении либо неустранении арендатором в установленный срок такого нарушения договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя в установленном порядке с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.
(Пункт 4(1) дополнительно включен с 13 июля 2014 года постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП)

4(2). При использовании нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, по назначению, не предусмотренному договором аренды, Департамент городского имущества города Москвы осуществляет в установленном порядке расторжение договора аренды по инициативе арендодателя с уплатой штрафа в размере установленной на соответствующий год ставки арендной платы.
(Пункт 4(2) дополнительно включен с 13 июля 2014 года постановлением Правительства Москвы от 1 июля 2014 года N 364-ПП)

4(3). В случае передачи в установленном порядке в субаренду нежилого помещения (части нежилого помещения), предоставленного в аренду на льготных условиях, льготная ставка арендной платы устанавливается на часть нежилого помещения, не переданную в субаренду. При этом:

4(3).1. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, не имеющим в соответствии с настоящим постановлением права на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

4(3).2. На часть нежилого помещения, переданную в субаренду лицам, которые имеют в соответствии с настоящим постановлением право на аренду нежилых помещений на льготных условиях, ставка арендной платы устанавливается равной льготной ставке арендной платы по договору аренды, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 7 сентября 2015 года постановлением Правительства Москвы от 26 августа 2015 года N 544-ПП .

4(4). Утвердить ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных (приложение 2).
постановлением Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП)

4(5). Размер платы, установленный в соответствии с приложением 2 к настоящему постановлению, подлежит корректировке не чаще одного раза в год на коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством экономического развития Российской Федерации.
(Пункт дополнительно включен с 26 июля 2015 года постановлением Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП)

4(6). Утвердить ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне города Москвы, расположенные в пределах административных границ города Москвы (приложение 3).
постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 123-ПП)

4(7). Размер платы, установленный в соответствии с приложением 3 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды машино-мест с физическими лицами, за исключением индивидуальных предпринимателей, являющимися собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, где расположено машино-место, или в многоквартирном доме, учтенном в одном домовладении с сооружением, где расположено машино-место, или иными физическими лицами, проживающими по месту жительства в соответствии с законодательством Российской Федерации в указанных многоквартирных домах.
(Пункт дополнительно включен с 8 апреля 2017 года постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года N 123-ПП)

5. Признать утратившими силу:

5.1. Постановление Правительства Москвы от 21 марта 2006 года N 207-ПП "О мерах дополнительной поддержки в 2006 году федеральных государственных организаций и учреждений, осуществляющих работу в области науки, культуры и образования" .

5.2. Постановление Правительства Москвы от 6 марта 2007 года N 151-ПП "О внесении изменения и дополнения в постановление Правительства Москвы от 21 марта 2006 года N 207-ПП" .

5.3. Пункт 9 постановления Правительства Москвы от 29 декабря 2009 года N 1479-ПП "О реализации дополнительных мер государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период 2010-2012 годов" в части внесения изменений в постановление Правительства Москвы от 21 марта 2006 года N 207-ПП .

6. Пункт утратил силу с 16 ноября 2013 года - ..

7. Пункт утратил силу - постановление Правительства Москвы от 17 декабря 2015 года N 897-ПП ..

8. Пункт утратил силу с 16 ноября 2013 года - постановление Правительства Москвы от 29 октября 2013 года N 710-ПП ..

9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Ефимова В.В.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 16 ноября 2013 года постановлением Правительства Москвы от 29 октября 2013 года N 710-ПП ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2018 года постановлением Правительства Москвы от 18 декабря 2018 года N 1580-ПП ; в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП .

Мэр Москвы
С.С.Собянин

Приложение 1. Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях

____________________________________________________________________
Приложение предыдущей редакции с 26 июля 2015 года считается приложением 1 настоящей редакции - постановление Правительства Москвы от 15 июля 2015 года N 440-ПП .
____________________________________________________________________

(В редакции, введенной в
действие с 7 сентября 2015 года
постановлением Правительства Москвы
от 26 августа 2015 года N 544-ПП . -
См. предыдущую редакцию)

Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях *

________________

* Название в редакции, введенной в действие постановлением Правительства Москвы от 16 апреля 2019 года N 369-ПП ..

Примечание. В случае если арендатор имеет право на установление арендной платы на льготных условиях по нескольким основаниям, для расчета годовой арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих категорий арендатора и целей использования объекта недвижимого имущества. Данное правило не применяется в отношении арендаторов, которым отдельными правовыми актами Правительства Москвы установлены фиксированные ставки арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений.

Приложение 2. Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 года N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов...

(Дополнительно включено
с 26 июля 2015 года постановлением
Правительства Москвы
от 15 июля 2015 года N 440-ПП ;
в редакции, введенной в действие
постановлением Правительства Москвы
от 28 ноября 2016 года N 785-ПП . -
См. предыдущую редакцию)

Ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 года N 752-РП "Об утверждении Перечня объектов государственной собственности города Москвы для первоочередного размещения оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи"

Приложение 3. Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне города Москвы, расположенные в пределах административных границ города Москвы

Приложение 3
к постановлению Правительства Москвы
от 25 декабря 2012 года N 809-ПП
(Дополнительно включено
с 8 апреля 2017 года
постановлением
Правительства Москвы
от 28 марта 2017 года N 123-ПП)

Ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне города Москвы, расположенные в пределах административных границ города Москвы

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"

Переход на расчеты по кадастру больно ударил по столичному бизнесу. У многих игроков размер имущественного налога и арендных платежей всего за пару лет вырос в десятки раз. Чтобы подсластить пилюлю власти ввели послабления для отдельных собственников. В числе «счастливчиков» - образовательные, медицинские и научные организации, а также юрлица, оказывающие соцуслуги. Благодаря специальным льготам такие компании могут сэкономить на содержании недвижимости сотни тысяч рублей. О каких преференциях идет речь, и как правильно ими пользоваться, в экспертной статье адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова).

1. Снижение налога в 4-10 раз для «социально значимого» бизнеса

Следует признать: в попытках наполнить казну столичные чиновники не забывают о поддержке важных для города отраслей. Так, организации, которые работают в образовании, медицине и науке, но при этом расположены в торговых и бизнес-центрах, облагаемых налогом по кадастровой стоимости, могут рассчитывать на 4-кратное снижение фискальной нагрузки (согласно п. 2 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций»). Поясню на примере. Медицинской клинике принадлежит помещение площадью 400 кв. м в одном из офисных зданий Марьиной рощи. Кадастровая стоимость объекта - 54,4 млн рублей. На общих условиях платеж по имущественному налогу при действующей ставке 1,4% составил бы для компании 761,6 тыс. рублей в год. Однако с учетом льготы медцентру придется заплатить в бюджет лишь 25% начальной суммы - 190,4 тыс. рублей.

Получить «скидку» от властей довольно просто: фирме достаточно иметь лицензию на образовательную или медицинскую деятельность и использовать недвижимость именно в этих целях. Для ученых главным условием будет выполнение НИОКР за счет бюджета и спецфондов - субсидии должны составлять не менее 30% от всех доходов юрлица за год.

Кстати, частные клиники, которые платят налог на недвижимость по старинке, то есть с балансовой стоимости имущества, в прошлом году тоже получили особые привилегии, - обращает внимание адвокат Олег Сухов. Теперь если здание центра имеет медицинское назначение и введено в эксплуатацию после 1 января 2013-го, собственнику снизят ставку в 10 раз - с 2,2% до 0,22%.

2. Сокращение налога в 4 раза, если офисная площадь меньше 20%

С этого года Москва расширила перечень коммерческой недвижимости, платежи по которой привязаны к кадастру. В список попали все здания, расположенные на участках с торгово-офисным видом разрешенного использования, причем независимо от метража. Прежде для таких объектов был установлен порог в 3000 кв. метров. На практике это означает, что если земля под негосударственным детским садом изначально предназначалась для строительства делового центра, собственника переведут на новую систему налогоисчисления без оглядки на характер деятельности компании. Впрочем, социальному бизнесу и здесь оставили лазейку. Владельцы помещений, где под офисы, торговлю, бытовое обслуживание и общепит в реальности отведено меньше 20% площади, вправе платить только четверть от начисленного налога. Для оформления льготы в 2017 году организация должна обратиться в Госинспекцию по недвижимости, пройти проверку и до 30 июня получить акт о фактическом использовании здания.

3. Налоговый вычет для «малышей»

У компаний, которые не просто заняты в социально важных сферах, но еще и относятся к малому бизнесу, есть дополнительное преимущество - налоговый вычет в 300 «квадратов» для одного из объектов недвижимости по выбору. Льгота предоставляется всем малым предприятиям Москвы, которые состоят на учете в ФНС более трех лет и реально работают: численность сотрудников за предыдущий год должна быть не меньше 10 человек, выручка на каждого - от 2 млн рублей. Таким образом, если в частном научном центре, лицее или клинике трудятся от 10 до 100 человек, а оборот составляет от 20 до 800 млн рублей, базу по налогу на имущество организаций для такой компании могут уменьшить на кадастровую стоимость 300 кв. метров. Поверьте, это немало, - утверждает адвокат Олег Сухов. Например, для помещения площадью 450 кв. м. и ценой 72 млн руб. вычет будет равен 48 миллионам (72 000 000 / 450 х 300). Собственнику останется заплатить всего за 150 кв. м или за 24 млн рублей по кадастру. При этом ему ничто не помешает дополнительно применить льготу, указанную в пункте #1.

Для подтверждения права на вычет понадобится минимум бумаг: учредительные документы, бухотчетность, а также сведения о количестве работников.

4. Аренда земли дешевле в 30-150 раз

Базовая ставка арендной платы за землю в Москве не меняется шестой год и составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Именно ее применяют к территориям под торговыми и офисными зданиями, ресторанами и салонами красоты. А вот для тех, кто арендует надел под строительство объектов здравоохранения, образования и соцобеспечения действует специальный тариф - 0,05%. Компании, занимающиеся научными исследованиями и экспериментальными разработками, вовсе могут получить участок за символические 0,01%. Словом, аренда одного и того же надела, оцененного в 400 млн рублей, при размещении на нем офиса обойдется собственнику в 6 миллионов, в случае возведения медклиники - в 200 тысяч, при строительстве научного центра - в 40 тысяч рублей.

Чтобы сохранить льготную ставку, владелец недвижимости должен использовать участок строго по целевому назначению, всегда вовремя платить по счету, соблюдать природоохранное законодательство и не сдавать землю в субаренду без разрешения.

5. Аренда помещений дешевле в 3 раза

Еще одно подспорье для столичного бизнеса социальной направленности - льготная аренда помещений у города. Уже несколько лет образовательные и медицинские организации, имеющие статус субъектов малого предпринимательства (СМП), снимают муниципальную недвижимость по особому тарифу. С 1 января 2017-го он составляет 4500 рублей за 1 кв. метр в год при обычных расценках в 12-15 тысяч. Правда, попасть в программу прямо сейчас новички не смогут: нужно было подать заявку в Департамент городского имущества до конца прошлого года. Желающим воспользоваться льготой в 2018-м, лучше не затягивать и обратиться к чиновникам будущей осенью, - рекомендует адвокат Олег Сухов.

6. Аренда за 1 рубль

Для предпринимателей, работающих в соцсфере, власти еще в 2012 году разработали программу «Рубль за квадратный метр». Если вкратце: компания через аукцион арендует у города ветхое помещение, восстанавливает за свой счет и открывает в нем частную школу, детский сад либо клинику. Как только учреждение начинает работать, инвестор переходит на льготную ставку 1 рубль за 1 кв. м в год. С медицинскими организациями договор заключают на 20 лет, с образовательными - на 49. В обоих случаях ставят обязательные условия. Так, в медцентре необходимо оборудовать кабинет бесплатной помощи, в детсаду 80% воспитанников должны быть зарегистрированы в Москве.