Каким образом происходит заключение договора на торгах. Особенности заключения договора на торгах

Курсовая работа по теме:

Заключение договора на торгах и аукционах

Введение

Глава 1. Особенности заключения договора на торгах и аукционах

1.1 Сущность, цель и правовое регулирование заключения договора на торгах

1.2 Формы торгов, их характеристика

Глава 2. Характеристика организации и порядок проведения торгов

2.1 Организация и порядок проведения торгов

2.2 Последствия нарушения правил проведения торгов

Заключение

Список использованных источников и литературы

ВВЕДЕНИЕ

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) в части регулирования договорного процесса, в частности, процесса заключения договора, претерпел значительные изменения по сравнению с одноименными кодексами 1922 г. и 1964 г. и, в определенной степени, с Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. Последний документ представлял собой значительный шаг вперед в регулировании договорных отношений, о чем свидетельствуют, в частности, количество и степень разработанности норм, непосредственно посвященных заключению договора. Однако с развитием гражданского оборота данной единственной статьи, хотя и весьма объемной, стало недостаточно. В ГК РФ 1994 г. отношения, возникающие в связи с заключением договора, регулирует уже целая глава (гл. 28), состоящая из 18 статей. Это позволило значительно детальнее разработать положения о заключении договора и учесть некоторые концепции, выработанные мировой практикой.

Правила ГК РФ о заключении договора в результате торгов и порядке организации и проведения последних являются новеллами.

Экономическая сторона торгов стала сильно проявлять себя, главным образом в последние годы действия ГК РФ. Связано это было, прежде всего, с началом проведения приватизации и иных связанных с нею реформ, означавших и перестройку экономики. Такого рода перестройка все более отражалась в законодательных новеллах.

Такой порядок заключения договора в условиях перехода к рынку получил широкое распространение и подробно регламентирован в ГК РФ (ст. 447-449) и дополняющих его законодательных актах, которые учитывают особенности проведения торгов в отношении различных видов имущества. Посредством торгов возможно заключение большинства гражданско-правовых договоров.

Продажа государственного (муниципального) имущества на торгах, с одной стороны, обеспечивает привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц, открытый порядок заключения договора (сделки приватизации), а с другой стороны, указанный способ приватизации установлен с целью выявления лица, предлагающего наилучшие для продавца условия договора. Поэтому участие в торгах не должно быть формальным. Если торги не состоялись, договор не может быть признан заключенным на торгах. Следовательно, заключенные на основании несостоявшихся торгов договоры аренды и впоследствии выкупа спорного помещения должны признаваться ничтожными как взаимосвязанные сделки приватизации.

Вышеизложенное определяет актуальность и своевременность исследования вопроса о заключении договора на торгах и аукционах.

Объектом в настоящем исследовании являются: общественные отношения, возникающие в связи с заключением договора на торгах и аукционах, их субъекты, специфические права и обязанности участников.

Предметом, в свою очередь, являются – достижения гражданско-правовой науки, законодателя и правоприменительной практики по вопросам заключения договора на торгах и аукционах.

Целью данного исследования является систематизация и анализ теоретического и практического материала, связанного с заключением договора на торгах и аукционах в гражданском законодательстве РФ.

Поставленная цель предполагает решение следующих задач:

Выявление сущности и целей заключения договора на торгах;

Выявление форм торгов и их характеристика;

Характеристика организации и порядка проведения торгов;

Изучение последствий нарушения правил проведения торгов.

На защиту выносятся следующие положения:

Торги представляют собой один из способов заключения договоров, который тесно связан с основными законами свободного рынка, выражая их наиболее последовательно. Суть торгов состоит в том, чтобы обеспечить по возможности больший набор отозвавшихся на извещение и выбрать среди сделанных предложений лучшее;

В качестве разновидности торгов выделены два их вида – аукцион и конкурс, отличающихся своими целями. Наиболее распространены конкурсы (торги), направленные на заключение договора. Именно заключение договора с победителем конкурса признается завершением конкурса. Конкурсы второго вида считаются завершенными с момента признания за победителем права на заключение договора;

Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит его существу. Не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов какого-либо имущества, включая недвижимость, ценные бумаги, имущественные права, скажем, права аренды помещения и т. п.

Отдельные аспекты проблем, связанных с заключением гражданско-правового договора на торгах и аукционах освещены в учебных пособиях по гражданскому праву под редакциями следующих авторов: доктора юридических наук, профессора З.И. Цыбуленко, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстова, А.Г. Калпина, А.И. Масляева, профессора Е.А. Суханова.

При подготовке и написании работы были также использованы научные статьи в научных журналах и газетах, среди которых можно выделить работы Евсеева А., Брагинского М.И., Завидова Б.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА НА ТОРГАХ И АУКЦИОНАХ

Торги могут применяться при заключении любых договоров, направленных на продажу имущества (недвижимости, ценных бумаг, активов предприятий, а также прав - например, права на заключение договора и др.), исключая лишь договоры, совершение которых на торгах несовместимо с их сущностью. Так, торги непригодны для заключения договора дарения, издательского договора, договора о совместной деятельности.

Общие положения о такой форме торгов, как конкурс, действуют также для художественных, творческих, профессиональных конкурсов, поскольку последние предполагают присуждение наград в денежной и натуральной форме.

Цель торгов состоит в выявлении их победителя, т.е. лица, предлагающего наилучшие для продавца (заказчика торгов) условия договора. Заключение договора с победителем торгов составляет обязанность продавца (заказчика торгов), неисполнение которой влечет за собой гражданско-правовую ответственность. В частности, победитель торгов вправе требовать понуждения уклоняющегося лица к заключению договора либо возмещения убытков, вызванных таким уклонением.

Нормы, предусматривающие процедуру торгов, содержатся в различных актах. В числе законодательных актов это: ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. "О государственном оборонном заказе".

Ряд важных положений о торгах содержится в указах Президента РФ, в частности, правила проведения аукционов на право заключения договоров кредита, залога находящихся в федеральной собственности акций и комиссии, утверждены Указом Президента РФ от 31 августа 1995 г. N 889.

Отношения, возникающие в связи с конкурсным размещением заказов на закупку продукции для государственных нужд за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, государственных внебюджетных фондов и внебюджетных фондов субъектов РФ, регулируются Положением об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд, утв. Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305. Данное положение регулирует названные отношения постольку, поскольку они не урегулированы ГК и другими федеральными законами о поставке продукции для государственных нужд.

Имеется ряд постановлений Правительства РФ: Правила проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ и угольной промышленности, утв. постановлением Правительства РФ от 11 декабря 1996 г. N 1485; Порядок поэтапной продажи находящихся на балансе федеральных органов власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей отечественного производства для обслуживания указанных органов, утв. постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1997 г. N 476.

Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в ряде актов, изданных федеральными ведомствами, например, Временное положение об уполномоченных ГКИ России банках и о порядке приема заявок и денежных средств при проведении межрегиональных и всероссийских специализированных аукционов по продаже акций обществ открытого типа, созданных путем преобразования государственных и муниципальных предприятий, утв. распоряжением ГКИ РФ от 15 июня 1995 г. N 821-p.

Обязательное применение аукциона как формы проведения торгов предусмотрено и в ряде других правовых актов, в частности в п.21 Положения о продаже на аукционе имущества (актинов) ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий: ч.3 п.7 Положения о порядке продажи государственных предприятий-должников в отношении исключенных из состава имущественного комплекса предприятия-должника объектов, не завершенных строительством.

1.2 Формы торгов, их характеристика

Закон о приватизации в числе способов приватизации разграничивает коммерческие конкурсы и аукционы в том отношении, что лишь для участников конкурсов предусматривает обязательное выполнение их победителями определенных инвестиционных и (или) социальных условий (ст.21), для победителей аукционов выполнение каких-либо условий в отношении объектов приватизации не предусматривается (ст.22). Если продаются акции созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, то их продажа может осуществляться на специализированном аукционе, каковым законодатель считает разновидность открытых торгов, на которых победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене (п.3 ст.22 Закона о приватизации).

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения, отвечающие условиям торгов.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по различным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества, начиная от начальной стоимости, назначенной собственником или специализированной организацией. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей - вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент. (Порядок поэтапной продажи находящихся на балансе федеральных органов власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей отечественного производства для обслуживания указанных органов, утв. постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1997 г. N 476)

Форма аукциона может использоваться для приобретения права на заключение договора, в частности, аренды нежилых помещений в жилых домах, а также зданий и сооружений, находящихся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности.

Конкурс используется для выбора поставщиков, исполнителей или специалистов из числа лиц, удовлетворяющих определенным квалификационным требованиям. В числе таких требований порядок проведения конкурса предусматривает, по общему правилу, наличие у его участников необходимых возможностей (финансовых средств, оборудования, трудовых ресурсов, профессиональных навыков, необходимого опыта, положительной деловой репутации и др.). Если конкурс направлен на достижение каких-либо общественно полезных целей, то он признается публичным (см. п.2 ст.1057 ГК).

Публичные торги служат способом реализации имущества должника, на которое обращено взыскание по решению суда. Согласно ст.399 - 405 ГПК должник в течение одного месяца со дня наложения ареста на жилое строение может самостоятельно, но под контролем судебного исполнителя, произвести продажу строения по цене не ниже указанной в акте об аресте Положения ГПК применяются и в арбитражном производстве при решении вопроса о порядке обращения взыскания на имущество должника.

Если подготовка торгов возложена на судебного пристава-исполнителя, то он направляет заявку на проведение торгов в специализированную организацию, управомоченную на совершение операций с недвижимостью. К заявке должны быть приложены: копия исполнительного документа, копия акта ареста имущества, документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него.

Специализированная организация обязана провести такие торги в пределах двухмесячного срока со дня получения ею заявки судебного пристава-исполнителя.

2.1 Организация и порядок проведения торгов

Критерий "закрытости" торгов (аукционов и конкурсов) понимается в ст. 448 ГК РФ как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица. В правовых актах о проведении торгов также используется названный подход. Закрытыми признаются торги по конкурсному распределению экспортных квот, если они ограничены по числу участников.

В ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий используемые способы приватизации, в том числе продажа на конкурсах и аукционах, предполагает опубликование продавцами имущества надлежащей информации о приватизации. Так, Закон о приватизации в ст.18 предписывает обязательное опубликование не менее чем за 45 дней до дня осуществления продажи сведений, перечень которых устанавливает Правительство РФ. При продаже на коммерческом конкурсе акций открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации, информационное сообщение о такой продаже должно содержать сведения, предусмотренные п.3 ст.18 Закона о приватизации.

Если торги ведутся за право заключить договор, то извещение о предстоящих торгах должно содержать срок, по истечении которого договор будет заключен с победителем торгов.

Если организатор известил о торгах, но впоследствии отказался от их проведения, он обязан возместить убытки, понесенные участниками в связи с таким отказом. Убытки подлежат возмещению только в части реального ущерба (см. ст.15 ГК), без учета упущенной выгоды. При этом обязанность возмещения зависит от формы, которую должны были иметь несостоявшиеся торги. Для открытых торгов такая обязанность вообще не наступает, если отказ был совершен в пределах указанных сроков, а для закрытых торгов (как конкурсов, так и аукционов) она обременяет организатора независимо от того, в какой момент он отказался от их проведения, если только приглашенные к участию лица были о них извещены.

Устроитель торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток в одинарном, а не в двойном размере (как это имело бы место согласно общим правилам ст.381 ГК РФ). Такой подход следует объяснять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участниками торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, - обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

Для подписания договора с победителем торгов отводится определенный срок, заранее указанный в извещении о их проведении. При отсутствии указания о таком сроке он не должен превышать 20 дней (для торгов, предмет которых составляло приобретение права на заключение договора). Течение срока начинается с момента завершения торгов и оформления протокола об их результатах.

Уклонение победителя торгов, проводившихся на предмет приобретения права на заключение договора, от заключения соответствующего договора дает другой стороне право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением. При этом следует учитывать, что закон не наделяет сторону правом требовать понуждения исполнить заключенный по результатам торгов договор. При неисполнении такого договора (например, при отказе покупателя произвести уплату покупной цены), предусматривается расторжение договора, а не понуждение покупателя к его исполнению.

В рамках рассмотрения вопроса об организации и порядке проведения торгов, представляется актуальным рассмотреть вопроса о порядке заключения договора о приобретении земельного участка на торгах.

Как уже отмечалось выше, организация и порядок проведения торгов подчиняются общим нормам, установленным в ст. 448 ГК РФ, которые могут быть конкретизированы в других федеральных законах. Так, на торгах, предусмотренных ст. 38 ЗК РФ, могут быть приобретены земельные участки (на праве собственности) из земель, находящихся в государственной (федеральной или субъекта Российской Федерации) либо муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами.

Пунктом 2 ст. 38 ЗК РФ предусмотрено, что в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные предоставлять земельные участки в соответствии со ст. 29 ЗК РФ.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ форму торгов (конкурс или аукцион) определяет собственник продаваемой вещи. Собственник земельного участка определяет также начальную цену предмета торгов и сумму задатка (п. 3 ст. 38 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене.

Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

Правительство РФ принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка.

Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее пяти дней со дня принятия данного решения и возвращает в трехдневный срок внесенные ими задатки.

Последствия отказа от проведения торгов определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Извещение об отказе в проведении торгов публикуется не позднее пяти дней со дня принятия решения об отказе в проведении торгов в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.

Условия участия в торгах определены в разделе II Правил. Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой - у претендента.

Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.

Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент).

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку.

Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.

В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов). По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа.

Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение трех банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов.

Претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом.

Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

Если претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, то организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка.

Если участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, то предложение считается неподанным. Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение.

Порядок проведения торгов установлен в разделе III Положения. Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

Если после троекратного объявления очередной цены ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним.

По завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка, называет цену проданного земельного участка и номер билета победителя аукциона.

Конкурс или аукцион, может быть закрытым по форме подачи предложений о цене, и проводится по установленной форме

Оформление результатов торгов осуществляется по правилам раздела IV Положения. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка.

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи по правилам, установленным в п. 29 Положения.

Признание торгов несостоявшимися регламентировано в разделе V Положения. Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если: в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, после троекратного объявления начальной цены не поднял билет; ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи земельного участка.

Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки.

Если организатором торгов выступает специализированная организация, то условия конкурса, начальная цена, "шаг аукциона" могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.

В соответствии с п. 5 и 6 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ.

2.2 Последствия нарушения правил проведения торгов

Требования о признании сделок, нарушающих Закон о приватизации, в том числе в части положений о коммерческих конкурсах и аукционах, недействительными, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, соответствующими органами по управлению имуществом, продавцами имущества, покупателями, органами прокуратуры РФ (п.1 ст.29 Закона о приватизации).

Требования о признании недействительными результатов конкурса (протокола конкурсной комиссии или протокола с результатами аукциона) могут предъявлять не только его участники, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе), а сам отказ может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

Договор, совершенный по итогам торгов, признанных недействительными, также считается недействительным. Согласно ст.29 Закона о приватизации основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными признаются нарушения положений названного Закона, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федераций, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества. В частности, к числу таких нарушений, как вытекает из Закона, относятся: приобретение государственного или муниципального имущества лицом, не имеющим на это права; использование незаконных средств платежа; наличие сговора между продавцом имущества и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества; предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями (п.2 ст.29 Закона о приватизации).

Нарушение упомянутых положений физическими и юридическими лицами влечет за собой ответственность в случаях и порядке, которые предусмотрены гражданским, административным и уголовным законодательством Российской Федерации (п.1 ст.30 Закона о приватизации).

Итак, на основании вышеизложенных положений видно, что такой способ оформления договорных отношений, как заключение договора на торгах отличается существенными особенностями.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение работы необходимо подвести итог и сделать ряд выводов.

Еще сравнительно недавно суть большинства договоров в социалистическом обществе предопределялась всевозможными плановыми предпосылками. В настоящее время этот феномен во все большей степени отражает то непреложное обстоятельство, что участники гражданского оборота беспрепятственно действуют, проявляя только свою волю в своем интересе.

Вряд ли большим преувеличением будет отнесение торгов к наиболее сложным гражданско-правовым институтам. Лаконичность их законодательного регулирования явилась обманчивой простотой - применение на практике этой конструкции неизменно вызывает затруднения даже у самых искушенных правоприменителей. Если же учесть нормы специальных законов, регулирующих отдельные виды торгов, число возникающих вопросов неумолимо возрастает.

Торги (публичные торги) представляют собой один из способов заключения договоров, который тесно связан с основными законами свободного рынка, выражая их наиболее последовательно. Суть торгов (публичных торгов) состоит в том, чтобы обеспечить по возможности больший набор отозвавшихся на извещение и выбрать среди сделанных предложений лучшее.

Статьями 447-449 ГК РФ предусмотрена возможность заключение договора на торгах. Этот способ заключения договоров широко применяется, например, при заключении договоров приватизации государственного (муниципального) имущества. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Таким способом может быть заключен любой договор, если иное не вытекает из его существа. Некоторые же договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В ст. 448 ГК РФ в качестве разновидности торгов выделены два их вида, отличающихся своими целями. Наиболее распространены конкурсы (торги), направленные на заключение договора. Именно заключение договора с победителем конкурса признается завершением конкурса. Конкурсы второго вида считаются завершенными с момента признания за победителем права на заключение договора. Уклонение сторон от реализации такого права влечет за собой применение предусмотренных конкурсом неблагоприятных для них последствий.

На основании вышеизложенных положений видно, что такой способ оформления договорных отношений, как заключение договора на торгах отличается существенными особенностями.

Несмотря на тщательное законодательное регулирование стадия заключения договора на торгах и аукционах ставит множество проблем теоретического и практического характера и требует дальнейшего обсуждения данного вопроса с учетом зарубежного и отечественного опыта в целях выработки рекомендаций как для правоприменителя, так и для участников гражданского оборота.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ от 28 января 2002 г. N 4 ст. 251.

4. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ от 8 октября 2007 г. N 41. ст. 4849.

5. Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. N 213-ФЗ "О государственном оборонном заказе" // СЗ РФ от 1 января 1996 г. N 1. ст. 6.

6. Указ Президента РФ от 31 августа 1995 г. N 889 "О порядке передачи в 1995 году в залог акций, находящихся в федеральной собственности" // СЗ РФ от 11 сентября 1995 г. N 36.ст. 3527.

7. Указ Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" // СЗ РФ от 14 апреля 1997 г. N 15. ст. 1756.

8. Постановление Правительства РФ от 23 апреля 1997 г. N 476 "О Порядке поэтапной продажи находящихся на балансе федеральных органов власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей отечественного производства для обслуживания указанных органов" // СЗ РФ от 28 апреля 1997 г. N 17. ст. 2015.

9. Постановление Правительства РФ от 11 декабря 1996 г. N 1485 "О проведении конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ угольной промышленности (угольных компаний)" // СЗ РФ от 23 декабря 1996 г. N 52. ст. 5919.

10. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" // СЗ РФ от 18 ноября 2002 г. N 46. ст. 4587.

11. Постановление Правительства РФ от 15 мая 1995 г. N 469 "О продаже на аукционе имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий" // СЗ РФ от 29 мая 1995 г. N 22. ст. 2059.

12. Распоряжение Госкомимущества РФ от 15 июня 1995 г. N 821-р // Панорама приватизации. 1995. N 14.

13. Распоряжение Госкомимущества РФ и Государственного комитета по вопросам архитектуры и строительства РФ от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7 "Об утверждении Положения о подрядных торгах в Российской Федерации" // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ. N 8. 1993 г.

15. Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание пятое, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2005. – 632 с.

16. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2007. – 816 с.

17. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. – М.: Юристъ, 2007. – 464 с.

18. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая. Под общей редакцией доктора юридических наук, профессора Т.И. Илларионовой, кандидата юридических наук, доцента Б.М. Гонгало и кандидата юридических наук, доцента В.А. Плетнева. – М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 2005. – 464 с. (с.340-356).

19. Евсеев А. Заключение договора на торгах // Расчет. 2007. N 3. С. 15-17.

20. Завидов Б., Разенков В. Организация и порядок проведения торгов // Российская юстиция. 1996. N 10. С.27-29.

21. Земельные участки: основания и порядок приобретения (под ред. Тихомирова М.Ю.). - "Изд. М.Ю. Тихомирова", 2006 г.

22. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - "Юрайт-Издат", 2005 г.

23. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) - "Инфра - М", 2007 г.

24. Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006 г.

25. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (под общ. ред. А.М. Эрделевского) (с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2001 г.) - "Библиотечка РГ", 2001 г.

26. Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть первая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2000-2006 годы (под ред. Ю.В. Романца). - Норма, 2007 г.

27. Тяпкина Е.А. Способы приватизации // Гражданин и право. 2003. N 2. март-апрель. С. 27-29.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТОРГОВ

1.1 Понятие и виды торгов

1.2 Порядок проведения торгов

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ НА ТОРГАХ ДОГОВОРА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

2.1 Заключения договора на торгах для государственных нужд путем проведения конкурса

2.2 Заключения договора на торгах для государственных нужд путем проведения аукциона

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Договор – одна из наиболее древних правовых конструкций. Становление современной российской правовой системы сопровождается изменением, как нормативной базы, так и правоприменительной практики, при этом многие институты, в том числе и не являющиеся новыми для российского права, претерпевают существенную трансформацию. В значительной мере это затрагивает положения, регулирующие порядок заключения договоров.

Торги представляют собой один из способов заключения договоров, который тесно связан с основными законами свободного рынка и выражает их наиболее последовательно.

Первая регламентация торгов как особого способа заключения гражданско-правовых договоров была связана с началом перехода к рынку, а более конкретно – с проведением приватизации государственной собственности. Именно торги оказывались и оказываются основной формой приватизации. Так, в частности, ст. 15 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» предусматривала, что приватизация осуществляется путем продажи предприятий по конкурсу или на аукционе посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, а также путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду.

Актуальность темы курсовой работы подтверждается расширением практики применения торгов в различных сферах общественных отношений, предполагающих заключение договора.

В сфере государственного управления также очевидна тенденция к использованию института торгов с целью оптимизации государственных расходов.

В связи с развитием ипотечного кредитования торги приобретают все большее значение. Заключение договоров на торгах способствует соблюдению баланса интересов субъектов при обращении взыскания на заложенное имущество (интересов залогодателя и залогодержателя).

Целью курсовой работы является: определение понятия и видов торгов, а также особенности процедуры проведения заключения договоров на тогах.

Названная цель обусловила необходимость решения следующих задач:

Определить понятие и виды торгов;

Наиболее полно раскрыть порядок проведения торгов;

Проанализировать порядок заключения договора на торгах для государственных нужд путем проведения конкурса и аукциона.

Объектом являются: общественные отношения, вытекающие в процессе правового регулирования порядка проведения и заключения договора на торгах.

Предметом являются: особенности заключения договора на торгах в форме конкурса и аукциона.

Методологическая и теоретическая основа курсовой работы. В работе применялись как общенаучный метод комплексного подхода, так и частнонаучные методы познания, в том числе диалектический, формально-логический, исторический, систематический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения.

Теоретической основой исследования явились научные труды современных ученых-правоведов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Суханова, кроме того, использовались работы ученых, исследовавших некоторые аспекты правового регулирования порядка заключения договора на торгах: Балакина В.В., Турсуновой Ю.C.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТОРГОВ

1.1 Понятие и виды торгов

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. По буквальному смыслу этой нормы торги являются одним из путей заключения договора, а именно - механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор .

Торги включают в себя ряд юридически значимых действий, характеристика которых необходима для определения структуры возникающих правоотношений.

Лицо, принявшее решение об использовании торгов для заключения договора (например, собственник, решивший таким образом продать свое имущество), естественно, может осуществлять какие-либо действия, связанные с проведением будущих торгов, и до опубликования информации об их проведении (например, проводить предварительную оценку этого имущества, определять требования к участникам торгов и т.д.). Эти действия являются подготовительными, непосредственно не порождают никаких обязательств для осуществившего их лица и не включаются непосредственно в процесс организации и проведения конкретных торгов.

Проведение торгов представляет собой особый способ заключения договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия сделки путем обострения конкуренции между потенциальными контрагентами (участниками торгов). Заключение договоров путем проведения торгов сопряжено с определенными сложностями, необходимостью дополнительных финансовых затрат на их подготовку и проведение, но оно влечет для заказчиков и экономическую выгоду.

Торги могут проводиться для выбора инвесторов, арендаторов, при приватизации государственного и муниципального имущества, размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, выборе подрядчиков, продаже арестованной недвижимости в исполнительном производстве, обращении взыскания на предмет залога, продаже имущества должника в ходе банкротства. Многие организации проводят торги и по собственной инициативе для объективного выбора лучшего контрагента .

Российское законодательство предусматривает две формы проведения торгов: аукцион и конкурс (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Различия между ними состоят в принципе определения победителя. Победителем аукциона является лицо, предложившее «лучшую цену». Здесь следует оговориться, что в точном соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую, а не лучшую цену. Объяснение этой формулировке видится в том, что ГК РФ регулирует только одну разновидность аукционных торгов: торги на продажу, а не на покупку чего-либо. На таком аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены на товар (имущество). Перед началом торгов объявляется «шаг аукциона» - денежный интервал, на который увеличивается цена предмета торгов на аукционе. Шаг аукциона чаще всего устанавливается в процентном соотношении к начальной (стартовой) цене. В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, и выигрывает последний оферент.

Активный аукцион всегда используется в сфере исполнительного производства, так как основной смысл продажи арестованной недвижимости должника заключается в получении судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности по исполнительным листам. Помимо этого активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи земельных участков для жилищного строительства (ст. ст. 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ) и во многих других случаях.

Однако на практике огромное количество торгов проводится не только на продажу, но и на приобретение товаров, работ или услуг. В этом случае заказчик торгов, наоборот, заинтересован в получении минимальной цены. Победитель подобного аукциона (редукциона) определяется путем пошагового (при устном соревновании) понижения начальной (стартовой) цены. Цена постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников, и торги выигрывает первый акцептант. Таким образом, начальная цена является предельной ценой, она обязательно должна быть снижена участниками торгов. Редукционы наиболее распространены в сфере размещения государственных и муниципальных заказов. Например, наличие в заявке участника размещения заказа предложения о цене государственного или муниципального контракта, превышающей его начальную (максимальную) цену, само по себе является основанием для отказа ему в допуске к участию в аукционе или конкурсе.

В соответствии с тем же п. 4 ст. 447 ГК РФ конкурсом признается такая форма проведения торгов, при которой: а) победителя торгов определяет не их организатор, но назначенная им конкурсная комиссия; б) победителем признается лицо, предложившее лучшие условия. Именно конкурс представляется оптимальной формой торгов при заключении договора на управление объектом недвижимости, так как в этом случае наибольшее значение имеют не стоимость услуг такой организации, а условия обслуживания здания и качество оказываемых услуг.

Из толкования норм ГК РФ можно заключить, что:

а) для разграничения аукциона и конкурса решающее значение имеет субъект, уполномоченный определять победителя торгов (организатор торгов или конкурсная комиссия), в то время как «наиболее высокая цена» является частным случаем «лучших условий»;

б) «лучшие условия» должны либо включать наилучшую цену лишь как одно из нескольких условий, подлежащих оценке в совокупности, либо рассматривать иные условия, а не цену. Игнорирование специфики субъекта, определяющего победителя (небезосновательное, ибо на суть отношений такой признак повлиять не может), приводит к тому, что аукцион рассматривается как частный случай конкурса.

На конкурсных торгах (от лат. «concursus» - течение, столкновение) победителем считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования имущества. Критерии отбора устанавливает заранее сформированная конкурсная комиссия, в которую могут входить не только сотрудники заказчика торгов, но и любые лица, которые имеют научный авторитет, профессиональную репутацию, считаются специалистами в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы.

Заключение договора на торгах

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Введение

Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты. Развитие различных форм общения между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры.

В нашей стране вплоть до недавнего времени основная масса договоров - те, которые связывали между собой главных участников тогдашнего экономического оборота - государственные, а также кооперативные и иные общественные организации, - заключалась во исполнение или для исполнения плановых актов. Воля контрагентов в таких договорах складывалась под прямым или косвенным влиянием исходящих от государственных органов заданий. Тем самым договор утрачивал свой основной, конституирующий признак: он лишь с большой долей условности мог считаться результатом достигнутого контрагентами согласия. Максимальному ограничению значимости договорной модели как таковой способствовало то, что почти все действовавшие в этой области нормы носили абсолютно обязательный (императивный) характер.

Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного гражданского права, стала проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и в современной России. Эта тенденция в первую очередь связана с признанием частной собственности и постепенным занятием ею командных высот в экономике, сужением до необходимых пределов государственного регулирования хозяйственной сферы, установлением свободы выбора контрагентов. Новый Гражданский кодекс не только провозгласил "свободу договоров", но и создал необходимые гарантии для ее осуществления.

Заключение договора, кроме мелких бытовых сделок, проходит обычно несколько стадий, каждая из которых влечет для будущих контрагентов определенные правовые последствия. Различен и порядок заключения договоров: наряду с общими правилами действуют специальные правила об обязательном заключении договора, когда могут возникать преддоговорные споры, разрешаемые судом. Наконец, особенности заключения договора могут вытекать из соглашения, достигнутого будущими его участниками в рамках состоявшегося ранее предварительного договора.

В данной курсовой работе будут рассмотрены вопросы, касающиеся особенностей заключения договоров на торгах и аукционах, регулируемых статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ.

Особенности заключения договоров на торгах и аукционах

Правила Гражданского кодекса о заключении договора в результате торгов и порядке организации и проведения последних являются новеллами российского гражданского права.

В п. 1 статьи 447 ГК РФ указывается, что гражданско-правовой договор может быть заключен в результате проведения торгов. На них могут быть выставлены такие виды объектов гражданских прав, как вещи, включая деньги и ценные бумаги, а также имущественные права. Но при этом в данной статье делается оговорка, что выбор для заключения договора такого способа, как торги, ограничен содержательным условием: если он не вступает в противоречие с существом договорного обязательства. Однако ГК РФ не раскрывает данной позиции, оставляя возможность для ее произвольного толкования.

Контрагентом названного договора становится лицо, выигравшее торги. Так, право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежат тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Именно с ним заключается договор купли-продажи государственного или муниципального имущества. В то же время существует ряд исключений из этого правила. При проведении конкурса при равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.

В качестве вещи может выступать любой движимый или недвижимый материальный объект, если иное не оговорено в законе. Исключения из названного правила должны быть оговорены в законе. Статья 447 называет две основные формы, в которых осуществляются торги, - это аукцион или конкурс. При аукционной форме торгов имущество или право на имущество передается физическому или юридическому лицу, предложившему наивысшую цену. Это лицо признается выигравшим торги на аукционе.

Пункт 2 статьи 447 ГК РФ определяет, что в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация, например государственный заказчик в лице федерального органа исполнительной власти, а также юридическое лицо, которому государственный заказчик на условиях договора передал часть своих функций по проведению конкурса.

Пункт 3 статьи 447 ГК РФ устанавливает норму, действие которой распространяется на случаи, когда заключение договоров о продаже вещи или имущественного права осуществляется только путем проведения торгов: такие случаи должны быть прямо названы в ГК или ином законе.

Пункт 5 статьи 447 ГК РФ предусматривает, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Пункт 6 статьи 447 ГК РФ устанавливает, что правила организации торгов и порядок их проведения, предусмотренные ГК (ст. 448 и 449), применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, например, если речь идет о процедуре ликвидации несостоятельного предприятия, осуществляемой по решению арбитражного суда, а также во всех иных случаях, предусмотренных процессуальным законодательством. Названному положению ГК корреспондируют ст. 87 Закона об исполнительном производстве, которая устанавливает, что продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Порядок проведения торгов определяется ГК.

Статья 448 ГК РФ регламентирует процедуру организации и порядка проведения торгов. Пункт 1 данной статьи предусматривает, что порядок проведения торгов может быть двояким: могут проводиться как открытые, так и закрытые аукционы и конкурсы. Они различаются по кругу лиц, которые могут принять участие в торгах: это могут быть любые лица или специально приглашенные на торги.

Закон о размещении заказов называет виды конкурсов, посредством которых организатор конкурса осуществляет размещение заказов на поставки товаров (работ, услуг) для государственных нужд. Они включают: открытые и закрытые конкурсы (в том числе двухэтапные). Наиболее предпочтительным, по смыслу данного закона, является открытый конкурс.

Организатор конкурса по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти вправе проводить закрытые конкурсы в случаях, если:

предметом государственного контракта являются поставки товаров (работ, услуг) для нужд обороны и безопасности государства в части, составляющей государственную тайну;

технически сложные товары (работы, услуги) производятся ограниченным числом поставщиков (исполнителей).

В п. 2 статьи 448 ГК РФ определяется порядок информирования о проведении торгов. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором аукциона или конкурса не менее чем за 30 дней до проведения торгов. При открытых торгах информация о их проведении сообщается посредством публикации в периодических изданиях объявления о проведении аукциона или конкурса. При закрытых торгах производится рассылка приглашений в адрес конкретных претендентов, при этом перечень участников, которым рассылаются приглашения, публикуется в открытой печати. Данный пункт предусматривает необходимый перечень сведений, которые должны содержаться в извещении. К таким сведениям относятся: сведения о времени, месте и форме торгов, т.е. проводятся ли торги в форме аукциона или в форме конкурса, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, например, путем подачи в соответствующие сроки заявки установленного образца) порядке определения лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Указанный перечень сведений является обязательным, но не исчерпывающим. При проведении отдельных видов аукционов и конкурсов обязательным может быть включение и иной информации.

наименование государственного органа или органа местного самоуправления, принявших решение об условиях приватизации имущества, реквизиты указанного решения;

наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристики имущества);

способ приватизации;

начальная цена;

форма подачи предложений о цене;

условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;

порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);

исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению;

срок заключения договора купли-продажи;

порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи;

ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в приватизации имущества.

При продаже государственного или муниципального имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе также указываются:

порядок определения победителей;

размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты счетов;

место и срок подведения итогов;

условия конкурса (при продаже государственного или муниципального имущества на конкурсе);

форма бланка заявки (при продаже акций на специализированном аукционе).

Пункт 3 статьи 448 ГК РФ регламентирует порядок отказа организатора открытых и закрытых торгов от проведения аукциона или конкурса. Организатор открытого аукциона может отказаться от его проведения в любое время, но не позднее, чем за 3 дня до его проведения, отказ от проведения открытого конкурса объявляется не позднее, чем за 30 дней до его проведения. Эта норма является диспозитивной, поскольку в статье указывается, что этот порядок действует, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. Если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Иной порядок предусмотрен для возмещения вреда, понесенного участниками закрытого аукциона или закрытого конкурса в случае, когда организатор торгов отказался от их проведения: организатор торгов обязан возместить реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

В п. 4 статьи 448 ГК РФ изложены правила внесения задатка, а также его возвращения участникам торгов. Задаток возвращается в двух случаях:

если торги не состоялись;

если лица участвовали в торгах, но не выиграли их.

Если же лицо выиграло торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному с ним договору.

Договор о задатке заключается в порядке, предусмотренном ст. 428 ГК. Размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета (счетов) продавца, порядок возвращения задатка и иные условия договора о задатке, определенные продавцом в качестве условий договора присоединения, публикуются в информационном сообщении о проведении аукциона. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) продавца, является выписка (выписки) со счета (счетов) продавца. Задаток возвращается участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение 5 дней со дня подведения итогов аукциона. Задаток, внесенный покупателем на счет (счета) продавца, засчитывается в оплату приобретаемого имущества.

Пункт 5 статьи 448 ГК РФ устанавливает правила подписания протокола о результатах торгов. Протокол о результатах торгов имеет силу договора, а значит, по отношению к нему действуют все положения о заключении договора. Форма протокола и процедура его подписания не являются единообразными.

Подписанный уполномоченным представителем продавца протокол об итогах аукциона является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества.

В случае уклонения от подписания протокола лицо, выигравшее торги, утрачивает внесенный им задаток, а организатор торгов, уклонившийся от подписания договора, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, то такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Статья 449 ГК РФ устанавливает последствия нарушения правил проведения торгов. В данной статье не устанавливается перечень нарушений правил проведения торгов, вследствие которых последние могут быть признаны судом недействительными. К таким нарушениям могут быть отнесены: отказ в принятии заявки на участие в торгах; нарушение сроков рассмотрения заявки, сокрытие информации о вещи или имущественном праве, выставляемых на торги; необоснованный отказ от продажи вещи или имущественного права; разглашение сведений о конкурсантах или участниках аукциона до начала конкурса или аукциона; отказ от оплаты покупки лицом, выигравшим торги.

В силу п. 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Признание договора, заключенного на торгах, недействительным влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 и другими статьями ГК в зависимости от конкретных нарушений, допущенных при проведении торгов.

Положения статей 447-449 ГК РФ применяются в тех случаях, когда правила торгов не установлены специальными актами. Заключение договоров на торгах имеет место в таких сферах, как приватизация, инвестиционные конкурсы, государственные закупки и подряды, предоставление земельных участков и нежилых помещений в аренду, продажа экспортных квот и др.

Общие положения о такой форме торгов, как конкурс, содержащиеся в статьях 447-449 ГК РФ, действуют также для художественных, творческих, профессиональных конкурсов, поскольку последние предполагают присуждение наград в денежной и натуральной форме. Это вытекает из предписаний гл. 57 ГК и из норм специальных подзаконных актов.

Помимо Гражданского кодекса, нормы, предусматривающие процедуру торгов, содержатся в различных актах, в частности, в Земельном кодексе, в Лесном кодексе, в федеральных законах "О приватизации государственного и муниципального имущества", "Об исполнительном производстве", "О государственном оборонном заказе", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О несостоятельности (банкротстве)" и др.

Отношения, возникающие в связи с конкурсным размещением заказов на закупку продукции для государственных нужд за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, государственных внебюджетных фондов и внебюджетных фондов субъектов РФ, регулируются Положением об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд. Данное Положение регулирует названные отношения постольку, поскольку они не урегулированы ГК и другими федеральными законами о поставке продукции для государственных нужд.

Имеется ряд Постановлений Правительства РФ: Об упорядочении в Российской Федерации строительства объектов, осуществляемое за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов; Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке; Положение о продаже на аукционе имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий; Правила проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ в угольной промышленности; Порядок поэтапной продажи находящихся на балансе федеральных органов власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей отечественного производства для обслуживания указанных органов; Порядок проведения торгов (конкурсов) на размещение государственного оборонного заказа на поставку продовольственных товаров для военных и приравненных к ним спецпотребителей.

Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в ряде актов, изданных Госкомимущества. Это: Примерное положение об инвестиционных конкурсах (инвестиционных торгах) о продаже объектов приватизации, находящихся в государственной и муниципальной собственности; Положение о подрядных торгах в Российской Федерации.

Лицо, заинтересованное в использовании торгов для выбора своего будущего контрагента, вправе самостоятельно организовать торги либо поручить их организацию иному лицу, специализирующемуся на их проведении. В качестве организатора торгов выступают специализированные организации. Так, Положение о подрядных торгах в Российской Федерации от 13 апреля 1993 г. называет в качестве таковых Межведомственную комиссию по подрядным торгам, инженерно-консультационную и иные организации. Когда проведение торгов возлагается на специализированную организацию, собственник имущества именуется обычно заказчиком торгов. Специализированная организация получает полномочия на проведение торгов в силу договора с собственником имущества. В отдельных случаях эти полномочия могут быть получены в связи с исполнительным производством. Так, торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями по заявке судебного пристава - исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.

Обязательное применение торгов предусмотрено, в частности, ст. 350 ГК для реализации заложенного имущества. Положения ст. 399-405 ГПК предусматривают публичные торги при реализации принадлежащего должнику жилого строения, на которое обращается взыскание. В ходе приватизации государственного или муниципального имущества посредством продажи предприятия как имущественные комплексы могут быть проданы исключительно на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями. Равным образом на таком же конкурсе должна производиться продажа акций созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, составляющих более 50% его уставного капитала (п. 1 ст. 16 Закона о приватизации).

Обязательное применение аукциона как формы проведения торгов предусмотрено и в ряде других правовых актов, в частности в п. 21 Положения о продаже на аукционе имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий.

Открытые торги в обязательном порядке проводятся для выбора генерального подрядчика по реализации на территории РФ инвестиционных проектов, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов.

Формами торгов являются аукцион и конкурс, между которыми имеются определенные различия. Аукцион предназначен, по общему правилу, для выявления покупателя, способного предложить наивысшую цену. Конкурс нацелен на выбор лиц, наиболее способных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества. Аукцион выступает способом привлечь предложения о заключении договора (оферт). Конкурс представляет собой разновидность публичного обещания награды, а объявление конкурса по своей природе - односторонняя сделка. Закон о приватизации в числе способов приватизации разграничивает коммерческие конкурсы и аукционы в том отношении, что лишь для участников конкурсов предусматривает обязательное выполнение их победителями определенных инвестиционных и (или) социальных условий (ст. 21); для победителей аукционов выполнение каких-либо условий в отношении объектов приватизации не предусматривается (ст. 22). Если продаются акции созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, то их продажа может осуществляться на специализированном аукционе, каковым законодатель считает разновидность открытых торгов, на которых победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене (п. 3 ст. 22 Закона о приватизации). Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения, отвечающие условиям торгов.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по различным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме - в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества, начиная от начальной стоимости, назначенной собственником или специализированной организацией. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей - вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.

В некоторых нормативных актах о торгах встречается понятие "тендер", которое является синонимом понятия "подрядные торги".

При наличии лишь одного участника конкурс не проводится. Законодательство признает заключенную подобным образом сделку несостоявшейся (п. 5 ст. 447 ГК). Судебная практика также констатирует фактическое отсутствие торгов при совершении сделки, подлежащей заключению посредством инвестиционных торгов, если в торгах не принимали участие другие, помимо ответчика, покупатели.

Публичные торги служат способом реализации имущества должника, на которое обращено взыскание по решению суда. Согласно ст. 399-405 ГПК, должник в течение одного месяца со дня наложения ареста на жилое строение может самостоятельно, но под контролем судебного исполнителя, произвести продажу строения по цене не ниже указанной в акте об аресте. Положения ГПК применяются и в арбитражном производстве при решении вопроса о порядке обращения взыскания на имущество должника (ст. 207 ГПК).

Если подготовка торгов возложена на судебного пристава - исполнителя, то он направляет заявку на проведение торгов в специализированную организацию, управомоченную на совершение операций с недвижимостью. К заявке должны быть приложены: копия исполнительного документа, копия акта ареста имущества, документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него. Специализированная организация обязана провести такие торги в пределах двухмесячного срока со дня получения ею заявки судебного пристава - исполнителя.

Таким образом, с переходом к рыночным отношениям широко используется проведение торгов для заключения договоров на наиболее оптимальных условиях.

Ст. 447-449 ГК РФ + N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»

Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447 ГК. Договор заключается между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Организатором торгов может быть как правообладатель, так и специализированная организация. На открытых торгах может участвовать любое лицо, на закрытых - только специально приглашенные лица. Заключение договора в особом порядке путем проведения торгов (договор заключается с лицом, выигравшим торги) (таким путем может быть заключен только тот договор, существо которого это допускает) (организатор торгов – собственник вещи, обладатель определенного имущественного права или специализированная организация) (торги проводятся в форме аукциона (выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену) или конкурса (выигравшим признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия))

Форма проведения торгов - аукцион или конкурс. Аукционы и конкурсы (открытые (участвуют любые лица) и закрытые (участвуют специально приглашенные лица)) (извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней) (участники торгов обязаны внести задаток; возвращается – если торги не состоялись, а также лицам, не выигравшим торги; при заключении договора с выигравшим торги задаток засчитывается счет исполнения обязательств по договору).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, по конкурсу - предложившее лучшие условия. Участников торгов должно быть не менее двух, иначе торги признаются несостоявшимися.

Согласно ст. 448 ГК организатор торгов обязан сделать извещение об их проведении не позднее, чем за 30 дней до даты проведения, в котором сообщить:

Место, время и форму торгов;

Предмет торгов и его начальную цену;

Оформление участников и порядок проведения;

Определение лица, выигравшего торги.

Извещение является односторонней сделкой, на основании которой организатор торгов обязуется перед его участниками принимать и рассматривать их предложения.

Организатор открытых торгов вправе отказаться от их проведения в любое время, но не позднее, чем:

За 3 дня до проведения открытого аукциона;

За 30 дней до проведения открытого конкурса.

Организатор закрытых торгов не вправе отказаться от их проведения. При нарушении организаторами торгов этих условий они несут ответственность перед участниками в размере нанесенного таким отказом реального ущерба.

Участники торгов обязаны внести задаток в срок, в размерах и порядке, указанными в извещении. Задаток возвращается всем участникам, кроме победителя торгов, который таким образом обеспечивает заключение им договора продажи предмета торгов.

По итогам торгов их организатор и победитель подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. При уклонении от подписания протокола:

Победитель торгов теряет внесенный задаток;

Организатор торгов возвращает задаток в двойном размере.

Если предметом торгов было право на заключение договора, он должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней (иного срока, указанного в извещении) после завершения торгов и оформления протокола. При уклонении одной из сторон от подписания договора другая вправе требовать заключения договора и возмещения убытков от такого уклонения в судебном порядке.